Tương lai của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rồi sẽ ra sao?

Kể từ năm 2016, hàng năm đã có khoảng 15.000 phòng ở phân khúc trung và cao cấp gia nhập thị trường. Tuy nhiên, một vài chủ đầu tư đã vội vã gia nhập thị trường khi không có sự đánh giá kỹ lưỡng về điều kiện địa phương. Vì vậy, muốn phát triển bền vững, ngành bất động sản nghỉ dưỡng cần có các chiến lược dài hạn hơn và tập trung cho việc nâng cấp và làm mới các sản phẩm.

Thừa nguồn cung thiếu hụt nguồn cầu

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, hoạt động kinh doanh tại các khách sạn ở thị trường Việt Nam hiện vẫn còn thấp hơn so với mức trước khi xuất hiện đại dịch COVID-19, điều này được phản ánh thông qua hai chỉ số công suất phòng và giá phòng bình quân.

Có ba nhóm yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam: nhóm ngắn hạn, nhóm trung hạn và nhóm dài hạn. Mỗi nhóm yếu tố sẽ có ảnh hưởng khác nhau đến quá trình phục hồi của thị trường.

Trong tương lai gần, sự thiếu hụt du khách Trung Quốc – nhóm du khách chiếm 32% tổng lượng du khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2019 – sẽ gây thêm nhiều thách thức đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, việc khan hiếm những chuyến bay quốc tế cũng đã và đang ảnh hưởng tới quá trình phục hồi của một số thị trường, ví dụ như thị trường du khách châu Âu. So với cùng kỳ năm 2019, tổng lượng du khách châu Âu đến Việt Nam hiện vẫn đang thấp hơn khoảng 38%.

Trong 8 tháng đầu năm 2023, lượng du khách từ châu Á cũng đã giảm mạnh so với mức trước khi xuất hiện đại dịch khoảng 32%. Hiện nay, Hàn Quốc là thị trường du lịch quốc tế mới nhất có xu hướng trở lại Việt Nam. Tuy nhiên, tổng số lượng du khách từ Hàn Quốc hiện đang thấp hơn so với năm 2019.

Thị trường Trung Quốc đang dần phục hồi và đã đạt tổng số lượng du khách 950.000, nhưng chỉ tương đương với 28% so với cùng kỳ năm 2019. Thị trường du khách từ châu Mỹ và châu Úc hiện đang thấp hơn so với cùng kỳ năm 2019 khoảng 8%, tổng số lượng du khách đạt được là 900.000, phần lớn là du khách từ Hoa Kỳ và Australia.

Bên cạnh việc tốc độ phục hồi nguồn cầu chậm chạp, tình trạng dư thừa nguồn cung phòng ở những điểm đến ven biển đã tạo ra những thách thức mới đối với hoạt động kinh doanh trong ngành khách sạn. Theo số liệu của Savills Hotels, tính từ năm 2016, trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 phòng ở phân khúc trung cấp gia nhập vào thị trường lưu trú. Nguồn cung phòng đã tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy 6 năm.

Tác động cộng hưởng của yếu tố cung – cầu đã khiến cho hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam phục hồi chậm hơn so với các quốc gia trong khu vực. Đến tháng 8 năm 2023, công suất phòng trung bình sẽ đạt khoảng 40% tại thị trường Việt Nam, trong khi Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đã vượt qua mức 50%, và Singapore gần áp sát mức 75%.

Trong tình hình hiện nay, thị trường du lịch Việt Nam cũng đang phục hồi sau đại dịch với mức công suất thấp hơn gần 20% so với trước đây. Tuy nhiên, quá trình phục hồi hoạt động kinh doanh không đồng nhất và những điểm đến như Nha Trang – Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tăng công suất phòng.

Tại Phú Quốc, công suất trung bình chỉ ở mức 30%, là một trong những thị trường hiệu suất thấp nhất tại khu vực Đông Nam Á. Tương tự, khu vực Nha Trang – Cam Ranh cũng có mức công suất tương đương nhưng giá phòng bình quân dưới 100 USD/đêm. Trong khi đó, thị trường TPHCM và Hà Nội, tuy công suất thấp hơn so với trước dịch, đã có sự phục hồi nhanh hơn so với những thị trường ven biển và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nguồn khách du lịch trong nước vẫn là lực đẩy lớn đối với ngành du lịch Việt Nam. Trong 8 tháng đầu năm 2023, Việt Nam đã đón tiếp 86 triệu lượt khách du lịch trong nước, tăng trưởng 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy sự kỳ vọng vào tiềm năng phát triển của ngành du lịch Việt Nam cả trung và dài hạn.

Xem thêm về thị trường:

Phú Quốc cần thêm “sức mạnh” để cạnh tranh với du lịch quốc tế

Cú hích bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc nhờ du lịch phục hồi

Nhận định “tử huyệt” của thị trường bất động sản từ chuyên gia

Phải làm mới các sản phẩm muốn bán

Nhằm nâng cao hiệu quả phát triển bền vững của ngành du lịch nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti đã nhấn mạnh rằng Việt Nam cần tập trung nhiều vào công tác truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế, cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với các đặc điểm của mỗi địa phương.

Việc kéo dài thời gian miễn thị thực thêm 90 ngày là tin tức đáng khích lệ, tạo điều kiện thuận tiện cho cả khách nghỉ dưỡng và khách công vụ khi lập kế hoạch cho chuyến du lịch đến Việt Nam mà không bị hạn chế số lần xuất nhập cảnh.

“Trong khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam được đánh giá có tiềm năng phát triển, không phải tất cả mô hình kinh doanh khách sạn có thể hoạt động tốt”, ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh. “Một số chủ đầu tư đã vội vàng gia nhập thị trường khi không có sự tỉnh táo trong việc xem xét các điều kiện của từng khu vực, đồng thời nghĩ rằng tất cả các mô hình kinh doanh khách sạn là giống nhau. Điều này dẫn đến việc không có kế hoạch và triển khai dự án một cách thận trọng, gây khó khăn trong hoạt động sau khi hoàn thiện”, ông Gasparotti nhấn mạnh.

Trong việc đánh giá triển vọng phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng trong dài hạn, ông Mauro đã nhấn mạnh rằng, để Việt Nam có thể nâng cao sự hiện diện trên bản đồ du lịch toàn cầu, cần có những chiến lược hoàn toàn mới, tập trung vào việc cải thiện và làm mới các sản phẩm, bảo tồn những yếu tố văn hóa địa phương và nét đặc sắc của cộng đồng. Đồng thời, việc đầu tư hạ tầng tương xứng với tốc độ phát triển là điều không thể thiếu.

Bên cạnh đó, trong ngành du lịch, việc lựa chọn hướng đi bền vững là một yếu tố quan trọng. Việt Nam nên tập trung phát triển những mô hình du lịch sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng và du lịch y tế. Ngoài ra, phát triển những sản phẩm dành riêng cho khách hàng lớn tuổi và tận dụng tiềm năng của hoạt động vui chơi – giải trí trong khu kỳ quan tổ hợp nghỉ dưỡng.

Để có thể hội nhập và phát triển bền vững, ngành du lịch tại Việt Nam cần đón đầu những xu hướng đang xuất hiện trong lĩnh vực nghỉ dưỡng trên toàn cầu. Điều này là cần thiết để hỗ trợ tiến trình phát triển của du lịch Việt Nam.