Nhận định "tử huyệt" của thị trường bất động sản từ chuyên gia

Không chỉ gặp khó khăn trong quy hoạch và pháp luật, chuyên gia còn nhận thấy rằng thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với khủng hoảng phân khúc, trong đó thiếu các căn nhà ở giá rẻ. Vấn đề này được xem là nguyên nhân gây ra tình trạng “tử huyệt” trong lĩnh vực này.

Thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ

Trong Diễn đàn Bất động sản mùa thu lần thứ I diễn ra gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia – đã đặt câu hỏi: Tại sao dù đất không thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách lại dư dật mà người dân vẫn thiếu nhà ở và thị trường bất động sản liên tục trầm lắng?

Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản hiện nay đang phải đối mặt với nhiều vấn đề cần được giải quyết. Trong số này, vấn đề quản lý là một trong những khía cạnh gây rối nghiêm trọng nhất. “Tôi đã chứng kiến nhiều dự án triển khai từ 6 năm trước nhưng chúng vẫn chưa hoàn thành”, ông Nghĩa cho biết.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, khủng hoảng trong thị trường bất động sản xuất phát từ sự thiếu hụt ở các phân khúc. Hiện tại, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải tăng cung cấp để thị trường phát triển dựa trên giá trị thực.

“Mặc dù đã có một số biện pháp xử lý đối với một số doanh nghiệp, nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa có bất kỳ tiến triển nào về thủ tục, chính sách và tài chính. Thực trạng này làm” đắm đuối “cho thị trường và tôi cho rằng chúng ta nên tập trung vào việc giải quyết vấn đề này để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản“, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, việc xử lý tài chính cũng là một vấn đề quan trọng. Theo ông Nghĩa, cần thiết phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tin tưởng nhà ở. Nếu ngân hàng hiện nay có “thừa tiền”, ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ cho ngân hàng mua vào, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà.

Ngoài ra, ông Nghĩa cũng chú ý rằng không nên để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ gặp khó khăn tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.

“Ví dụ, quy định lợi nhuận chỉ 15% và xác định rõ đối tượng được hưởng chính sách mua nhà. Nếu vi phạm, sẽ chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Do có quá nhiều trách nhiệm như vậy, các nhà đầu tư mới không muốn tham gia”, ông Nghĩa phân tích thêm.

Cuối cùng, dựa trên kinh nghiệm của mình, chuyên gia này cho biết việc thành lập quỹ ở Việt Nam đã thất bại và hoạt động của các quỹ yếu kém và có nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ, Chính phủ cần xem xét thành lập theo hình thức công ty tư nhân để không gặp các vấn đề liên quan tới quản lý và tham nhũng.

Gợi ý nhà giá rẻ: Hiện nay, The 5 Way Phú Quốc đang là dự án nhà ở giá rẻ, chỉ từ 1,5 tỷ/căn, chỉ phải thanh toán 15tr/tháng, chưa kể đến chính sách ưu đãi khác. Cơ hội sở hữu nhà ở giá rẻ không thể bỏ qua hiện nay.

Ách tắc trong quy hoạch và pháp luật

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ – cựu Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – để “giải phóng” thị trường bất động sản, cần có sự can thiệp mạnh mẽ của toàn hệ thống chính trị. Vì vấn đề quan trọng nhất của thị trường bất động sản nằm ở các quy hoạch và pháp luật.

Theo ông Võ, vấn đề đầu tiên là trong cơ chế hiện nay, quy hoạch được coi là một pháp lệnh, trong khi trong cơ chế thị trường nó chỉ là hướng dẫn.

“Theo tôi, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết. Pháp luật Việt Nam luôn đi vào chi tiết, nhưng chúng ta cần định rõ yếu tố cốt lõi”, ông Võ đã nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông, việc xây dựng pháp luật hiện nay tồn tại sự lặp lại và thiếu sót. Cách xây dựng quy hoạch cũng chưa thực sự rõ ràng. Trong khi trên thế giới, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội được xác định là quy hoạch chiến lược, còn quy hoạch sử dụng đất được coi là quy hoạch vùng. Quy hoạch đô thị và nông thôn mới được xem là quy hoạch chi tiết.

Thực tế, tiềm năng phát triển bất động sản còn rất lớn. “Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, có 20% dân số không có khả năng mua nhà, và 60% dân số chỉ có khả năng mua nhà ở khu vực xã hội. Nhưng nhà ở xã hội ở Việt Nam đã tăng gấp đôi giá trị so với 10 năm trước”, ông Võ đã trích dẫn các con số.

Xem thêm về thị trường:

Shophouse ven biển “lọt vào mắt xanh” của nhiều nhà đầu tư BĐS

Lý giải vì sao shophouse ven biển luôn có tính thanh khoản cao

Shophouse sẽ tiếp tục là điểm nhấn trong giai đoạn cuối năm 2023

Theo ông Võ, trong khi giá nhà cao, chúng ta chỉ cung cấp gói tín dụng hỗ trợ với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Chỉ có khoảng 20% người có khả năng mua nhà phổ thông và cao cấp, trong đó chỉ có 8% người có khả năng mua nhà cao cấp.

Ngoài ra, các số liệu hiện tại chủ yếu là từ các dự án của các nhà đầu tư, chưa bao gồm số liệu từ người dân hoặc các cơ quan quy hoạch.